BALCONI IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E DEI DANNI.

03/11/2015
BALCONI IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E DEI DANNI.

BALCONI IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E DEI DANNI.

 

 

Questo articolo approfondisce dettagliatamente, attraverso un'analisi puntuale della normativa contenuta nel Codice civile e della giurisprudenza di legittimità, il tema della ripartizione delle spese in presenza di lavori di manutenzione dei balconi in condominio, tenendo conto di tutte le funzioni che tali strutture possono ricoprire. Tra gli aspetti trattati, anche quello della responsabilità in caso di danni come conseguenza del distacco di parti comuni decorative dei balconi.

La legge di riforma del condominio, pur inserendo espressamente le facciate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 Codice civile, non ha previsto alcuna specifica novità in merito ai balconi.

Il riferimento alla facciata appare sinceramente inutile: infatti, è pacifico che, essendo destinata indifferentemente al servizio di tutte le porzioni immobiliari, e non solo di quelle che vi si affacciano, sia da ritenersi, a tutti gli effetti, parte comune.

I balconi di un edificio condominiale invece, in linea generale, non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 Codice civile, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.

Questa situazione è evidente relativamente ai balconi aggettanti (che sporgono dalla facciata) i quali, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, in quanto possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

E' vero però che, in particolari situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi (o meglio la loro soletta) possono essere considerati alla stessa stregua dei solai e, pertanto, svolgono contemporaneamente funzioni di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, come può avvenire quando sono “incassati” nel corpo dell'edificio.

Di conseguenza la giurisprudenza, che continua a colmare il vuoto legislativo in materia, distingue i balconi in due tipi: quelli aggettanti e quelli incassati.

In ogni caso è un dato pacifico che tutte queste strutture siano considerate di proprietà esclusiva, laddove di pertinenza di una singola unità immobiliare.

Tuttavia, bisogna rilevare che tali manufatti e, in particolare alcuni singoli elementi degli stessi, sono parte integrante e strutturale della facciata e possono contribuire al decoro e all'aspetto estetico dello stabile.

È pertanto decisiva la funzione del bene, e nell'ambito dello stesso bene quella dei singoli elementi, per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune.

In ogni caso le considerazioni successive non si riferiscono ai balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione: tali manufatti si presumono di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 Codice civile. 

 


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