
17/06/2016
Prima casa e abitazione principale
Differenza tra prima casa e abitazione principale.
24 settembre 2015/7 Comments/ttile Approfondimenti tecnici /by BibLus-net
Qual
è la differenza tra prima casa e abitazione principale?
In questo
articolo mettiamo in luce le reali differenze tra due concetti spesso confusi
Molto
spesso i concetti di prima casa e abitazione
principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi.
In realtà così non è: sono due concetti profondamente differenti che fanno
riferimento ad ambiti diversi.
Cerchiamo di fare chiarezza, fornendo le
definizioni ed evidenziando i vantaggi fiscali previsti dalla legge.
Prima
casa
Il
concetto di prima
casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui
una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione,
etc.) del suo primo immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono
previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla prima dimora.
Pertanto,
la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli
immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa
in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente seconde case. In
realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile
ottenere i benefici prima casa.
Da
sottolineare che il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento
dell'acquisto dell'immobile, in quanto consente
all'acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le
cosiddette agevolazioni prima casa).
Requisiti prima casa
I requisiti affinché
un immobile sia considerato prima casa sono
i seguenti:
1. l'acquirente
deve essere una persona
fisica
2. l'immobile
deve essere residenziale e non deve essere di
categoria catastale
·
A1, abitazioni di tipo
signorile
·
A8, abitazioni in ville
·
A9, castelli e
palazzi di eminenti pregi artistici e storici
3. l'immobile
deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha
o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza
4. l'acquirente non deve essere
titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di
proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si
trova l'immobile oggetto dell'acquisto
agevolato
5. l'acquirente non deve
essere titolare, neppure per quote o in comunione legale,
su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto,
abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato,
anche dal coniuge, usufruendo
delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Da
notare che il punto 5. prevede che l'acquirente non debba essere titolare
di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il
territorio nazionale, mentre il punto 4.
consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.
Ad
esempio, sarà possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile,
anche se si possiede già un altro immobile ubicato in un Comune
differente, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del
beneficio.
Agevolazioni prima casa
La legge consente una serie di agevolazioni
in caso di acquisto della prima casa. Ad esempio, le imposte relative alla
compravendita sono scontate nel seguente modo:
1. nel
caso di acquisto
da privato (o da impresa, ma con vendita esente da
Iva), l'imposta di registro è pari al 2% in luogo del 9%
2. nel
caso di acquisto
da impresa (compravendita soggetta a Iva), l'Iva è
al 4% in luogo del 10%
Sempre
nel caso di acquisto da privato, per determinare il valore catastale
su cui calcolare le imposte, la rendita catastale va moltiplicata per un
coefficiente pari a 110 in luogo di 120.
Anche
per le imposte
sui mutui sono previste ulteriori agevolazioni in caso
di acquisto prima casa, (ad esempio, imposta agevolata pari allo 0,25%
dell'importo erogato).
Le agevolazioni
prima casa si applicano anche per l'acquisto delle pertinenze
dell'abitazione qualora le stesse siano
destinate inmodo
durevole a servizio e ornamento dell'abitazione per
il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta (tali
agevolazioni si applicano anche quando la pertinenza è acquistata con un atto
separato).
Agevolazioni per pertinenze
Anche in
caso di pertinenze, il beneficio prima casa spetta per le pertinenze
classificate o classificabili nelle categorie:
·
C/2, magazzini e locali di
deposito (cantine e soffitte disgiunte dall'abitazione e con rendita autonoma)
·
C/6, box o posti auto
·
C/7, tettoie
ed è
fruibile limitatamente ad una pertinenza per categoria catastale.
Successioni
Anche
in caso di successione, sono previste agevolazioni: le imposte
ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a 200 euro per
ciascuna imposta (in luogo del 2% del valore dell'immobile per l'imposta
ipotecaria e 1% per l'imposta catastale), indipendentemente dal valore
dell'immobile caduto in successione, quando il beneficiario ha i requisiti
necessari per fruire delle agevolazioni prima casa.
Considerazioni sul concetto di prima casa
Tornando
al concetto di prima
casa, la legge specifica che per ottenere i benefici
è necessario possedere
la residenza o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare
e non nell'immobile stesso. Non è, quindi,
strettamente necessario che sia la propria dimora (a differenza dall'abitazione
principale); occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si
trova l'immobile.
Il
concetto di prima
casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto
al momento
dell'acquisto.
Abitazione
principale
Il
concetto di abitazione
principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria
residenza, o meglio la propria dimora abituale(concetto
introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l'IMU).
Il DL
101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: Per abitazione
principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto
edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e
il suo nucleo familiare dimorano abitualmente erisiedono
anagraficamente [
].
Quindi
affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale,
sono necessarie 3 condizioni:
·
il possesso/proprietà (o
altro titolo reale quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione);
·
la residenza
anagrafica;
·